0 工程概况
我司承接的该缺陷整改项目，位于南京市建邺区西城路以西，白鹭东街以北。该项目总计15栋4层联排别墅， 其中：1B地块5 栋， 建筑面积约24000㎡；1C 地块10栋，建筑面积约34160㎡。
该项目在施工完成淋水试验并修补完成后，抽检结果较满意，为使业主放心，再次对部分楼栋的外墙和屋面进行全屋淋水和蓄水检查，发现仍有外墙和屋面出现渗漏。拆开样板户型外墙装饰面和屋面饰面层，发现结构外墙存在螺杆洞未封堵、冷缝未处理等质量缺陷，外窗存在塞缝不严或存在微裂缝等质量缺陷，这些质量缺陷是造成渗漏的主因，也是外墙渗漏的常见原因，此外还有设计和施工工艺不合理造成的渗漏。
为彻底治理渗漏隐患，决定对联排别墅外墙面、屋面饰面全部拆除至混凝土结构面，查出每栋每户的所有渗漏点，找出渗漏原因（人为原因、工艺原因、设计原因）后，重新调整设计，严格按设计要求进行施工，从根本上修复渗漏缺陷。
1 外墙渗漏情况
在修补完成后，交付前的淋水试验发现所检楼栋仍然存在多处渗漏，因此扩大淋水试验检查范围，以了解每户渗漏水情况。
联排建筑南、北立面挂管3小时淋水测试，并同步进行屋面24小时蓄水测试。外立面淋水时间为3小时，水压由自来水水龙头提供（市政直供水），并将淋水管覆盖单户整个墙面宽度。从上至下每边设置3道淋水管同步对外墙面及外窗淋水，以检测外墙及外窗是否会存在渗漏，具体淋水试验计划见表1和图1。
对1B、1C所有楼栋的淋水试验结果进行记录统计后发现，渗漏点主要出现在外墙（厨房和餐厅墙身、楼梯间外墙），外窗（地下室天窗、卫生间窗侧边、一层大窗下侧、推拉门四周）等位置，详见图2、图3。外墙淋水试验合格率见表2：
2 漏水原因
从普查结果来看，外墙淋水试验合格率过低，主要原因是之前施工单位未严格按照规范和方案施工、墙面基层处理不到位。决定选取（D6-14）户为例，打开所有外饰面，寻找渗漏原因：
（1）外墙：主要存在大量螺杆洞未封堵、墙面露筋、结构冷缝未处理形成空隙、蜂窝麻面等质量缺陷，如图4~5
（2）外窗：主要存在窗边塞缝不严或者塞缝有微裂缝，窗下反坎采用砖块填塞等质量缺陷，如图6~7；
通过对D6-14户外饰面的拆除调查分析，判断造成外墙渗漏的主要原因除上面所述外，还存在外立面防水节点设计不合理，主要包括：泛水坡度不够、未设计滴水线和泄水孔和防水构造冗余不够等设计问题。
3 外墙防水改造措施
外立面及外墙打开外饰面，针对渗漏位置，寻找渗漏原因，逐一制定封堵及导水排水的方案，并对设计大样进行优化。
（1）螺杆洞封堵：使用φ25的电钻将孔眼凿成喇叭形，然后用防水修补砂浆补嵌密实，边塞边用φ20的圆钢往洞内捣实，直到洞内砂浆填满，外侧修补成饼状并凸出墙面2mm，如图8~9所示。
（2）露筋修补：先将外露钢筋上的混凝土渣和铁锈清理干净，后用水冲洗湿润，再用1:2水泥砂浆压平整；若露筋较深，应将表层混凝土全部凿除，冲洗干净湿润后用DPM20砂浆浆分层粉平钢筋，认真养护，如图10~11所示。
（3）蜂窝麻面修补：将蜂窝软弱部分凿去，用高压水及钢丝刷将表面洗刷干净；按照抹灰的方法，用抹子大力将砂浆压入蜂窝内刮平，在阴阳角部位用靠尺将棱角取直；水泥砂浆的配比为DPM20，并搅拌均匀，有防水要求时，在水泥里加入水泥用量的2%的防水剂，起到促凝和提高防水性能的目的；修补完成后进行保湿养护，如图12所示。
（4）冷缝、细缝修补：较细的裂缝，用LGX防水修补砂浆抹平；对较宽度和较深的裂缝，先将裂缝附近的砼表面凿毛或沿裂缝方向凿成深15~20mm、宽100~200 mm 的V 形凹槽，扫净后洒水湿润并刷水泥浆一道，然后用1：2水泥砂浆涂抹2~3 层，总厚控制在10~20mm左右，并压实抹光；对于宽度较大的洞口，需外侧支模，用高一级的微膨胀细石混凝土分层填补，如图13~14所示。
（5）窗侧边处理： 原遗留在门窗洞口周边300mm范围内的胶皮，用角向磨光机打磨掉，坑洼凹凸不平处用抗裂砂浆补平，认真养护，防治出现空鼓开裂现象。
原有结构墙体缺陷如螺杆洞、蜂窝麻面等修补完成后，除按原设计施工防水砂浆找平层外，于结构的迎水面（找平层完成后）重新增加一道1.2mm 厚JS 防水，建立第一道防水防线。
针对外墙上的埋件，制定相应大样，防止雨水沿埋件进入墙体，建立第二道防水防线。
（1）外墙预埋件节点改造
外墙预埋件主要包括外墙干挂水泥纤维板、外墙干挂铝板、外墙干挂石材的预埋件，预埋件用膨胀螺栓固定于混凝土墙体上，周围打一圈密封胶做防水封闭，预埋件上覆一层钢丝网，然后做防水砂浆找平层，如图15 所示。
（2）穿墙管道节点改造
原设计套管长度与结构墙厚一致，部分套管放置外高内低。现整改为对套管周边深50mm、宽300mm范围进行开凿，钢套管焊接加长至外墙装饰面，套管与外墙面接头处用水不漏抹平，涂抹JS 防水涂料，石材与钢套管之间打密封胶，焊接管外低内高，如图16 所示。
（3）外墙保温改造
原外墙保温施工采用的是点粘法，该法使得保温板和墙体之间形成空腔，易造成渗漏；本次整改修补要求保温板施工采用条粘法，最大限度减少保温板和墙体间空腔，要求粘结剂面积不小于保温板面积85%。外墙保温施工做法详见表3。
（1）严格做好门窗的塞缝工序，加强第三道防水防线。原设计窗四周为保温板，易有雨水进入，造成窗边渗漏，整改后，窗边保温板更改为较为密实的保温砂浆，窗四周外墙增加JS 防水层，并与铝窗塞缝后涂刷的防水涂料紧密搭接。
（2）原窗顶装饰铝板设计未做足泛水，甚至倒泛水，且窗边为保温板，铝板表面雨水易进到窗边塞缝造成渗漏水。整改后，重新更换所有外墙水平面的铝板，并要求所有横向铝板需塞入墙体安装，并做好密封，窗顶铝板向外做足泛水，并在下口增加泄水孔，排除可能进去的雨水；窗外侧保温板取消，改用保温砂浆找平，外侧为抗裂砂浆，保证雨水难以到达塞缝位置。外窗四周外侧做法详见表4。
4 修补过程质量控制
按照设计“对症下药”制定的墙面、铝窗四周等部位整改方案，现场各地块分别挑选一户作为施工样板。施工样板的防水效果、工艺质量方面得到我司质量控制部门、监理、设计等单位认可，之后进行大面积施工。整个修补施工流程见图17~ 图24。整改修补工程质量控制要点如下：
（1）针对不同渗漏缺陷制定专项整改修补方案，报公司、监理审批后方可实施；
（2）每道工序施工前后都要自检合格后报监理甲方验收，并签字记录，必要时拍照留存。
（3）螺杆洞封堵防水砂浆必须填塞密实，一次不能补齐外墙面平，同时封堵完成后淋水检验有无渗漏情况。
（4）各抹灰层在凝结前应防止快干、爆晒、水冲、撞击和振动，以保证其灰层有足够的强度。
（5）拆架子时要小心，防止损坏已施工完成的墙面，并应及时采取保护措施，防止因工序穿插造成污染和损坏，特别对边角处应做好保护。
（6）针对高温季节施工，需特别加强养护工作，应确保粉刷面层湿润。
5 施工总结
经过此次彻底整改，样板房经淋水测试，外墙、窗边再无渗漏现象，整改达到预期效果。
渗漏隐患是施工过程中的常见隐患，本项目作为典型案例应当引起我们的注意。在今后的施工中，对待外墙防渗漏施工一定要做好前期技术选择和技术交底，同时加强过程管控，基本可以杜绝后期渗漏隐患。通过对该工程外墙渗漏修补施工，可总结出以下施工经验：
首先，导致该工程渗漏隐患之多、问题之严重的主因就是工程质量管控不到位，即由于原施工单位对施工过程质量缺乏管控才造成了该项目的大面积渗漏。该项目渗漏点大多为常见渗漏隐患，螺杆洞的封堵、冷缝结构缝的处理、窗下混凝土窗台、门窗塞缝施工等，这些细节的处理是否到位对外墙、外窗的防渗起到决定性的作用，因此在今后的施工过程中，企业与项目部必须重视基本的质量管控，对于存在后期隐患的施工质量要求必须一步到位，提高责任感和使命感。施工过程应做好前期交底，加强监督查漏，对于出现的渗漏问题及时整改，对业主负责。
其次，导致渗漏的还有设计原因，例如细部节点的做法，这也要求在施工前应仔细核对设计资料和相应规范，对于不合理的地方及时向业主提出建议；此外还有施工方法不当也会导致后期质量问题，例如保温板粘贴使用点粘法还是条粘法，因此在施工前，应对多项施工方法进行对比，在保证质量的前提下择优选取合适的施工方法，避免后期出现质量隐患。
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